Immobilien ohne Eigenkapital sicher erwerben

Willst du dir auch ein Haus kaufen und dich anschließend mit dem Immobilien-Besitz über steigende Mieteinnahmen freuen? Eine bewohnte (natürlich nicht von dir) Immobilie als Kapitalanlage kann bringt dich deinen Träumen ein Stück näher – ohne selbst dafür arbeiten zu müssen und praktisch kostenlos. Was es beim Immobilien Hauskauf ohne Eigenkapital zu beachten gilt erfährst du hier.

Immobilien Hauskauf als Kapitalanlage

Einfach und genial ist der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage: Du erwirbst heute eine Eigentumswohnung, die mit einem Darlehen von der Bank finanziert wird. Wenn die Immobilie vermietet ist, bezahlt dein Mieter innerhalb der nächsten 15 bis 20 Jahre dieses Darlehen vollkommen ab und anschließend gehört die Wohnung komplett zu deinem Vermögen. Ab dem Zeitpunkt kannst du die Immobilie dann auch selbst bewohnen oder dich weiterhin freuen über die zusätzlichen Einnahmen aus der Miete. Du kannst dann genau über das Geld verfügen, das dem Wert der Wohnung entspricht. Bei einer regulären Eigentumswohnung können, je nach Wohnung und Wohnlage, bis zu 200.000 Euro und mehr faktisch dir gehören, ohne dass du jemals für dieses Geld hättest arbeiten müssen.

Immobilienbesitz bedeutet bleibender Wohlstand

Immobilien bedeuten abhängig von der Lage ein bleibenden Wert. Denn im Gegensatz zu Aktien und vielen anderen Geldanlagen hast du in einen Realwert investiert, weil du ein reales Objekt „in den Händen“ hältst welches sind nicht von Kursschwankungen oder wirtschaftlichen Flauten betroffen ist. Der Wert einer Immobilie existiert nicht nur auf dem Papier, denn du besitzt eine sichtbare Sicherheit. Eine gut gelegene Immobilie wird im Laufe der Zeit im Wert steigen.

Von steigenden Mieten profitieren

Für den heute aufgenommenen Kredit bleibt die Höhe der Zahlungen über die nächsten Jahre gleich hoch. Gleichzeitig kannst Du über die Laufzeit des Darlehens aber die Miete entsprechend der normalen Preissteigerung anpassen, also erhöhen. Wenn du mit diesem Geld regelmäßig eine Sonderzahlung machst, beschleunigt das den Tilgungsprozess über die Zeit und das Darlehen ist schneller abbezahlt, als ursprünglich gedacht. Entsprechend höher als ursprünglich gedacht, sind später auch deine Mieteinnahmen.

Hauskauf ohne Eigenkapital

Du kaufst günstiger ein

Wesentlich günstiger als leer stehende Wohnungen sind nämlich die vermieteten, weil die meisten Käufer von Eigentumswohnungen diese ja selbst bewohnen wollen. Dadurch interessieren sich viele Käufer überhaupt nicht für vermietete Objekte. Und dieser verkleinerte Käuferkreis wiederum reduziert den Kaufpreis um bis zu 30% und mehr. Die Wohnung bleibt die selbe, und du musst nicht einmal einen Mieter suchen, denn den bekommst du gleich dazu.

Du bleibst unabhängig

Auch wenn sich dein Leben verändert, bist du nie an den Ort gebunden, an dem sich deine Immobilie befindet. Weil du die Wohnung nicht selbst nutzt, bleibst du ungebunden und kannst weiterhin flexibel auf neue Chancen und Herausforderungen reagieren. Wie auch immer sich dein Leben verändert und beeinflusst, als  Sicherheit bleibt dir immer deine Immobilie.

Du benötigst kein Eigenkapital

Wie ich dir bereits erklärt habe, stellt die Immobilie einen realen Wert dar, der für die Bank gleichzeitig als Sicherheit dient. Damit die Bank einen Kredit zum Erwerb von Eigentum bewilligt, reicht es im Regelfall, wenn du ein regelmäßiges Einkommen nachweisen kannst.

Und warum macht das denn nicht jeder?

Von diesem genial einfachen Prinzip wissen zum Glück die meisten Leute noch nichts bzw. haben sich nie wirklich Gedanken über den Erwerb von Immobilien gemacht. Für viele sind vermietete Immobilien „etwas für Reiche“ – aber auch diese müssen ihr Eigentum ja schließlich irgendwann mal erworben haben.

Funktioniert das wirklich?

Um zu illustrieren, wie einfach du zu deiner eigenen Immobilie kommst, werde ich dir im nächsten Abschnitt ein einfaches Rechenbeispiel präsentieren, das auch dich garantiert überzeugen wird.

Ein reales Beispiel

Folgendes Beispiel basiert auf einem realen Objekt:

Eine 3 Zimmer Wohnung mit 67 qm im Darmstädter Stadtteil Bessungen. Der Kaufpreis für diese Immobilie liegt bei 100.000 Euro, zusätzlich ist mit Kaufnebenkosten in Höhe von 10.000 Euro zu rechnen.

Die Wohnung ist bereits vermietet und so zahlen die Mieter ohne die Betriebskosten pro Monat eine Kalt- bzw. Nettomiete von 520 Euro.

Immobilien Hauskauf ohne Eigenkapital

Der Einkauf

Willst du den Kauf dieser Immobilie komplett über ein Darlehen abdecken, entspricht der Darlehensbetrag der Summe von Kaufpreis und Kaufnebenkosten:

100.000 + 10.000 Euro = 110.000 Euro. Realistische Bedingungen für einen solchen Kredit wäre ein effektiver Jahreszins von 4%, also 4.400 Euro im Jahr, und eine Tilgung von 1%, entsprechend 1.100 Euro im Jahr. Insgesamt entsteht also eine Belastung von 5.500 Euro im Jahr oder 458,33 Euro im Monat.

Dein Mieter bezahlt

Aus den oben stehenden Absätzen geht hervor, dass die Miete von 520 Euro die laufenden Kosten für das Darlehen (458,33 Euro) mehr als abdeckt. Als Eigentümer der Wohnung musst du zusätzliche 60 Euro im Monat für die Instandhaltung und Verwaltung der Wohnung rechnen. Zusammen mit den laufenden Kosten für das Darlehen ergeben sich dann 458,33 Euro + 60 Euro = 518,33 Euro, die monatlich für den Erwerb und die Instandhaltung der Immobilie anfallen. Auch dieser Betrag liegt immer noch im Rahmen der Miete und verursacht dir keine finanzielle Mehrbelastung.

Über die Jahre gerechnet

Bei einem Darlehen dieser Art ändert sich bei gleichbleibender Belastung das Verhältnis von Zins und Tilgung über die Zeit: Wenn der Darlehensbetrag schrumpft, werden auch die anfallenden Zinsen weniger, der Anteil der Tilgung an der monatlich gleichbleibenden Belastung (Annuität) steigt dagegen anteilig. Durch diesen Mechanismus gehört die Immobilie nach nicht einmal 18 Jahren komplett dir. Dann kannst du selbst in Ihre Wohnung einziehen oder sich über die zusätzlichen monatlichen Mieteinnahmen freuen.

Diese Rechnung beinhaltet noch keine Mietanpassungen (Erhöhungen) und keinerlei Sonderzahlungen, die den Prozess der Tilgung beschleunigen. Du kannst deshalb davon ausgehen, dass du die Immobilie sogar einige Jahre früher als berechnet besitzen wirst.

Diese Nebenkosten beim Hauskauf sind zu berücksichtigen

Nebenkosten beim Kauf von Immobilien

Beim Immobilien Hauskauf gibt es neben dem vereinbarten Kaufpreis für das Objekt selbst noch weitere Kosten die im Sprachgebrauch als Hauskauf Nebenkosten bezeichnet werden. Die musst du unbedingt berücksichtigen und in deine Finanzierung einplanen.

Kosten für die Vermittlung durch einen Makler

Wird das Objekt durch einen Makler vermittelt, wird dir dieser je nach Maklergebiet zwischen 3,57 Prozent (Bayern, Baden-Württemberg) und 7,14 Prozent ( Berlin und  Brandenburg) des Kaufpreises als Provision mit Abschluss der Kaufvertrages in Rechnung stellen. Selbst wenn als Vermittler für das Objekt eine Bank als Vermittler tätigt  war, ist dieser Prozentsatz vom Kaufpreis zu zahlen.

Maklerprovision sparen durch Privatkauf

Wenn du dich aber auf eine Annonce des Verkäufers meldest, unabhängig ob die Annonce in der Tageszeitung oder in gar in einem Immobilienportal im Internet erschienen ist, sind solche Maklerprovisionen nicht zu zahlen.

Notar und Grundbucheintrag

Nach der Einigung mit dem Verkäufer suchst du dir einen Notar mit dem die Einzelheiten des Hauskaufs in einem Kaufvertrag schriftlich festgehalten werden.

Hauskauf Nebenkosten Einigung

Das ist notwendig und schützt dich vor unüberlegten Absprachen und Vereinbarungen, weil der Notar verpflichtet ist jeden einzelnen Punkt zu erklären bis alle Seiten alles verstanden haben. Der Notar ermöglicht dir den Hauskauf erst, denn ohne notariell beurkundeten Kaufvertrag geht nichts in Deutschland. Alle notwendigen und erforderlichen Dinge wird dieser für die Vertragspartner in die Wege leiten und ist die erste Anlaufstelle bei Fragen die nach Vertragsabschluss doch noch auftreten. Außerdem übernimmt der Notar auch die Eintragungen für deine Bank, damit die dir dann auch das nötige Geld raus rückst.

Hauskauf Nebenkosten Notar

Du kannst beim Notar mit Gebühren von 3,75 Prozent des Verkaufspreises ausgehen. Das ist nicht frei verhandelbar, weil der Notar sich an die ihm vorgegeben Gebührenordnung halten muss. Weiterhin fallen noch die Gebühren für das Grundbuchamt an.

Sei nicht überrascht wie schnell du Post vom Finanzamt bekommst, weil die dann gleich noch die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent (Bayern) bis hin zu 6,0 Prozent (Berlin) von dir haben wollen.

Rechenbeispiel für die Nebenkosten

Um dir mal die Höhe der Makler- und Notargebühren sowie den Steuern als Nebenkosten zu veranschaulichen, gehen wir doch beispielsweise mal von einem Kaufbetrag von 200.000 EUR aus. Dann musst du alleine an den Makler 7.140 EUR und 2.400 EUR an den Notar überweisen. Der Kaufpreis von gebrauchten Häusern liegt in vielen ländlichen Gebieten zwar unter den 200.000 Euro, dafür wirst du für diese Summer in einigen Großstädten keine gebrauchte Immobilie, nicht mal eine Wohnung, finden. Aus diesem Grund sind die 200.000 Euro nur mal als Beispiel anzusehen.
Von den einzelnen Bundesländern wird die jeweilige Grunderwerbsteuer festgelegt. Diese schlägt in unserem Beispiel mit 10.000 EUR zu Buche.

Es lässt sich im Prinzip recht einfach auf einen Nenner zu bringen: Rechne ungefähr mit 10 Prozent des Kaufpreises, der als Gebühren für Makler, Notar und Grundbuchamt sowie dem Finanzamt für den Hauskauf als Nebenkosten zu zahlen ist.